合院可享2-3倍拓展空间，小高层秒变“空中庭院”，TA为何不按套路出牌？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
北投荷院，在南宁进入改善年的2020年，在改善产品竞争激烈的兴宁东，成功实现突围，惊艳市场。
根据克而瑞最新发布的【2020年广西10大高端作品】，北投荷院成功从153个报名参评项目中脱颖而出，在产品力上PK掉一众外来房企和本土房企项目，成为唯一入选的本土国企项目。
为什么是TA？北投荷院究竟有何“过人之处”？本篇，我们共同关注。
大数据看别墅市场
新增供应持续低位，供不应求已是常态
关注北投荷院，我们不妨先透过大数据聚焦其合院别墅产品所处的别墅市场。
“禁墅令”之下，别墅产品愈发稀缺。 克而瑞数据显示，今年1-11月，南宁别墅市场有5个月处于供不应求的态势，单月供求比在0-0.8之间徘徊；整体供求比为1.07，低于商品住宅今年1-11月1.17的供求比。
同时，别墅新增供应持续处于低位，在单月全市商品住宅新增供应的占比仅在0%-4.3%之间，整体占比仅2.1%。
若把时间往前推，别墅供不应求以及新增供应低位运行的态势更为明显。
数据显示，近5年（2015年至2020年1-11月）南宁别墅供求比仅为0.9，低于同期整体商品住宅1.1的供求比，每年的供求比大多在0.3-0.8之间。
新增供应占比方面，近5年（2015年至2020年1-11月）南宁别墅在全市商品住宅新增供应的占比为0.5%-2.5%，整体占比仅有1.4%。
别墅的稀缺性，还体现在库存去化周期上。 数据显示，截至今年11月，南宁别墅去化周期为15.5个月，整体波动下滑，已达到近一年的最低值。
同样说得通俗一些，若接下来无新增供应，目前南宁市场仅剩余不足千套的别墅产品，15个月左右便会销售一空。 市场供不应求、新增供应低位运行以及库存告急，也变相说明了别墅产品在市场上很高的认可度。 这同时也说明：北投荷院在产品的选择和规划上的高瞻远瞩，赢在了“起跑线”。
聚焦别墅楼市一线
别人都做中式合院，TA却是与众不同的“荷院”
了解完南宁别墅市场的基本面，我们再看楼市一线。 纵观当前南宁的别墅市场，新面市的别墅项目普遍热衷于设计合院产品。根据市调，目前南宁别墅市场上有超30盘有合院产品在售/待售，其中至少有七成主打中式风格。 换句话说，合院已成为当前别墅市场的“网红产品”。说“满城别墅尽是中式合院”，似乎一点也不为过。 但这同时也意味着合院产品在市场上面临着较大的同质化竞争压力。
面对这一问题，同样打造有合院产品的北投荷院显然是做足了“功课”。
据了解，项目一期地块占地约155亩，容积率1.85，绿化率35%，规划22栋小高层和30栋合院，一共1565户，同时还配建有12班制幼儿园、24班制公立小学和12班制公立初中。
和目前市场上规划有合院产品的项目相比，北投荷院有别于普遍让人看得有些审美疲劳的中式风格，而是有着自己独特的风格和韵味。
值得关注的是，这独一份的风格并不限于合院产品，项目的小高层产品，也能拥有同样的韵味。
而更准确点说，北投荷院，无论案名LOGO、建筑风格，抑或是产品设计，荷风美学，都早已渗透到骨子里，成为了一种独特的文化表征。
北投荷院短短四字，即蕴含了连年有余、合家吉庆的美好寓意，原乡情怀与自然野趣也展露无余。
根据介绍，项目是从中国传统建筑及传统文化中汲取经典元素和符号，并与现代建筑融汇贯通，打造独有的“荷风美学”迭代作品。
譬如项目建筑整体用灰白线条勾勒，白墙灰瓦，古朴淡雅；屋顶以经典的“人字形”作檐，却又独具匠心，拉出小面积的夹白线条，远望既有如翼鸟临飞的轻盈，又有美人长袖善舞的灵动。
与此同时，随处可见的花窗、窗棂、印章、绶带符号元素的点缀，更是使得原本凝固的建筑韵味十足，欲语还休。
这样的风格营造出现在建筑外观上，还一直深入到园林打造上。 根据地势，项目运用“海绵城市”手法收集雨水，自上而下层层递进，形成内部自流系统，营造以荷为主题的溪流、荷塘，形成独特的“小桥流水人家”原乡景观。
小桥上、小溪旁、荷塘边、竹林下，既有着北投一贯以来精工匠心的传承坚守，对都市原乡情怀的还原追溯，更有着对自然野趣的感怀吟诵。
“静心、清心、修心”的人文美学下，人情俗世的喧嚣繁杂被一一删略，世事浮尘抖落，独留一个温柔宁静的精神家园。
在打造三层台地宅院式水景的同时，项目也将传统中式的“三进”礼序融入其中。一进府门，二进园境，三进庭院。
轻踏古朴的石板路，一路穿越曲径树荫，既给足了归家人满满的仪式感，也是对阴晴雨雪、寒暑往来的自然生态的诚意朝拜。
整体来看，项目古色古香、中国风浓厚的风格营造，与项目旁的那考河湿地公园景观相互映衬、相得益彰。
正如此次产品力测评专家评审所言：“这是做到了强化社区景观与自然资源的融合，还做到了高颜值化，体现出的是产品力的不断深化。” 有专家评审更是直言：“这样富有文化共鸣和创新设计的项目，未来有希望成为市场上的‘网红爆款’。” 分析师对此也颇为赞同。像北投荷院这样风格设计不流于表面、具有很高识别度的项目，确实有希望在激烈的市场竞争中突围。
关注TA的合院
既能“送”又大胆创新，尺度“秒杀”众多竞品
和风格营造同样拥有高辨识度的，还有北投荷院的产品。 我们先聚焦项目的合院产品。其主要有3个户型，建面分别为约125㎡、143㎡和210㎡。
整体来看，产品有几项指标令人印象深刻，可以说是能“秒杀”众多竞品。
首先，很能“送”，使用率普遍超过300%，实际普遍可以享受2-3倍的拓展空间。 建面约125㎡合院配置约41㎡入户私家花园，赠送面积约207㎡，使用率约268%。
建面约143㎡合院则是配置约58㎡入户私家花园，加上地上二三层的大露台设计，赠送面积约308㎡，比户型建面的两倍还要多，使用率更是高达约316%。
建面约210㎡合院的入户私家花园更是达到了约100㎡。这是什么概念？相当于一套市面上一套三房户型的建面，尺度不言而喻。
该户型在地上设计了4层，加上地下负层的空间，整体赠送面积约为530㎡，比户型建面的两倍还多出一套三房的使用空间，使用率达到约359%。 分析师通过市调对比发现，市面上的合院产品使用率普遍都在200%-250%之间。
除了北投荷院，分析师目前暂无看到市面上合院产品使用率能做到300%以上使用率的产品（仅供参考）。
聚焦TA的小高层
“零公摊”是标配，板楼阳台既“宽”又“深”
“禁墅令”之下，新面市的低密项目几乎已看不到纯别墅盘。容积率在1.0-2.0的项目，在规划别墅产品的同时，还会搭配设计小高层。
北投荷院，亦是如此。 项目小高层产品户型面积段为建面约88-180㎡2+1至5房。从户型的设计来看，延续了合院产品的“优良传统“，同样是能”送“+设计大胆创新。 整体来看，88㎡和115㎡户型可以很好的满足刚需以及首改客户的居住需求；125㎡、143㎡和180㎡户型也能让再改、豪改群体拥有很高且不同质化的极致居住体验。
其中赠送的阳光房可令户型设计实现两房变三房、三房变四房，空间灵活实用，可满足刚需和刚改的居住需求。
尤其是建面约115㎡的3+1房户型，还拥有7.1米的宽阳台，拥有广阔的瞰景视野。
同时，这三个户型都做了南北通透的双对流阳台，尺度感和舒适度兼具。
看到这里，你可能觉得宽阳台很常见。但分析师想要说的是，“宽”常有，但“深”阳台却并不常有。 北投荷院建面约125㎡、143㎡和180㎡三个户型就到了这一点：阳台最大的进深做到了2.8米。
进深超过2.5米的阳台，分析师确实是第一次看到。
这样的设计不仅提升了阳台的尺度感，同时也让外立面呈现的视角效果更加富有线条感和灵动性，还让居住者可以拥有更为广阔的270°的环幕视野，可谓是一举多得。
北投荷院说自己这样的设计是空中庭院，确实是名副其实。 分析师不得不感叹：北投荷院的设计，真的很大胆，十分敢于创新。
同时，板楼配上两梯两户的设计，同一层的住户更少，居家清静，且户与户之间窗户相隔较远，居住环境和私密性也有很大的提升。 不仅如此，这三个户型每一户都是私家电梯入户，相当于每一户都可以拥有一梯一户的居住体验。
由于是私家电梯入户，电梯厅也成为了每一户的私享空间，可改造为独立的入户玄关，空间利用率和私密性进一步提升。 整体来看，分析师认为用“惊艳”来形容北投荷院的小高层产品，完全匹配。
背后操盘手是谁？
广西本土国企TOP3，开发坚持品质为王
如果将项目案名中的“北投”二字隐去，可能很多人都不会想到，这是广西本土国企打造的项目。 在北投荷院项目的风格营造和产品设计上，北投地产集团体现出的大胆创新，确实有些颠覆了人们传统认知中对于国企“四平八稳”的印象。 不管怎么样，分析师认为这都是北投地产集团坚持品质为王的体现。 事实上，在品牌实力方面，北投地产集团早已具备进一步提升产品力的底气。 克而瑞数据显示，今年1-6月，北投地产集团一举跻身广西房企TOP20、本土房企TOP10以及本土国企3强，上升势头明显，已成为广西本土房企和本土国企的中坚力量。
在品牌影响力和市场认可度上载誉而归，自然更坚定了北投地产集团进一步提升产品力的决心。
与此同时，北投地产集团其实也一直在产品力上下功夫，已形成凤景系、观海系、观江系、荷风系四大产品体系，类型涵盖公寓、小高层、洋房、排屋、低层联排、院墅等全系产品，在市场及业内已拥有良好的口碑。
事实胜于雄辩。除了北投荷院本次入选【2020年广西10大高端作品】，根据媒体报道，吉祥·凤景湾一期已入围第九届“广厦奖”评选，是广西仅有的8个入围项目之一。
不仅如此，根据中国房地产业协会近日发文公布的2020年房地产开发企业信用评价结果，北投地产集团被评为全国房地产信用AAA等级，成为广西首家获此殊荣的国有房地产公司。
（图片来源：中国房地产业协会官网）
据了解，中国房地产业协会房地产行业（开发企业）信用评价管理办法，对优质的房地产开发企业信用等级分为三个等级，其中AAA级为最高等级。
北投地产集团获评AAA级，也充分体现了其在品质打造上的“硬核”实力。
正如广西北投地产集团有限公司董事长左皓所言：“建筑是因人而建，在当下房地产高周转时代，北投地产集团始终坚持以人为本的初心，坚持本质为王的理念，切实履行好国有企业的责任和担当，铸造品质人居。”
在2020年中国房地产企业产品力测评【广西】专家评审会现场，代表北投荷院上台做阐述的中海世纪西南分公司总建筑师刘浪也曾介绍道：“项目的容积率本来可以做更高，但我们认为如果做高了，就与高端系产品匹配度不高。所以我们宁可把容积率降低，搭配了更为低密舒适的合院产品。”
这些话都令分析师印象很深，也深刻感受到北投地产集团以及其最新力作北投荷院对于产品力的执着追求。
可以说，当追求“品质人居”的国企北投地产集团，遇上那考河畔的荷风雅院——北投荷院，项目未来的实景呈现更加值得期待。
项目未来究竟能否如业内人士所言，成为市场上的“爆款”，我们也将持续关注。
文章来源：CRIC广西；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。公众号“ 南宁微楼市 “ 微信公众号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。
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